Sẽ bỏ phân chia đất trống, đất có nhà

Sở TN&MT TP.HCM lại vừa hoàn chỉnh dự thảo quyết định thay thế Quyết định 33/2014 của TP về quy mô tối thiểu để tách thửa sau khi đã được Sở Tư pháp góp ý. Một nội dung mới tại dự thảo là không phân biệt đất trống và đất có nhà, chỉ quy định quy mô tối thiểu để tách thửa. Tuy nhiên, có quan điểm kiểm tra quy định này còn “siết” hơn do con số sở này đưa ra.

Chọn quy mô lớn nhất trong nhiều đề nghị

Tại các dự thảo trước, Sở TN&MT chủ trương phân biệt tách thửa “đất có nhà đất hiện hữu” và “tách thửa đất trống”.

Theo đó, quy mô tối thiểu của đất trống lớn hơn đất có nhà hiện hữu. Cũng theo Sở, “đất có nhà đất hiện hữu” là trường hợp “nhà đất tạo dựng trước khi Quyết định 33 có hiệu lực thực hành (tức trước ngày 15-10-2014) và phải được cấp giấy đăng ký quyền chiếm hữu nhà đất hoặc đủ điều kiện được cấp giấy đăng ký”.

Góp ý cho dự thảo, Sở Tư pháp cho hay quy định này chưa rõ về cơ sở pháp lý: “Luật Đất đai không quy định nội dung này. Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm luật pháp thì quy định trên không thuộc thẩm quyền UBND TP quy định cụ thể”.

Do đó Sở Tư pháp đề nghị bỏ nội dung này, đồng thời điều chỉnh theo hướng chỉ quy định quy mô tối thiểu được tách thửa đối với đất ở, không phân thành hai trường hợp đất có nhà đất và đất trống như dự thảo.

Hiệp hội Bất động sản (bất động sản) TP.HCM đồng tình góp ý trên và đề nghị quy mô tối thiểu khi tách thửa tại khu vực 1 là 36 m2 và 45 m2 (tùy thuộc lộ giới đường nhỏ hay lớn hơn 20 m). Tại khu vực 2 thì con số này là 50 m2, không phân biệt đất trống hay đất có nhà.

“Như vậy sẽ dễ chơi thủ tục hành chính, giảm sút quy trình xét duyệt y của cơ quan quốc gia, kết thúc tình trạng ứng phó xây nhà trợ thì để được tách thửa quy mô nhỏ hơn trong thời kì qua” – hiệp hội phân tách.

Tại dự thảo mới nhất ngày 8-9, Sở TN&MT cho hay điều chỉnh không phân biệt đất ở có nhà hay đất trống và chỉ quy định quy mô tối thiểu của từng khu vực. Nhưng Sở “lựa chọn lọc quy mô tách thửa theo trường hợp tách thửa đất trống”.

Cụ thể, tại khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) quy mô tối thiểu là 50 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m). Tại khu vực 2 gồm các quận/huyện còn lại, quy mô thửa đất tách ra và còn lại phải tối thiểu là 80 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Giải thích cho việc lựa chọn quy mô tối thiểu theo đất trống thay vì theo “đất ở có nhà hiện hữu” (45 m2 với khu vực 1 và 50 m2 với khu vực 2) hoặc đề nghị của Hiệp hội bất động sản để có con số nhỏ hơn, Sở TN&MT cho rằng: “Thực tế địa bàn TP đông cư dân, hạ tầng đã quá tải, việc hình thành nhiều căn nhà nhỏ làm tăng thêm vận tốc sản xuất cư dân, gây sức ép cho TP”.

Sẽ bỏ phân chia đất trống, đất có nhà - ảnh 1
Điểm mới của dự thảo về tách thửa thay thế Quyết định 33/2014 của TP là không phân biệt đất trống và đất có nhà, chỉ quy định quy mô tối thiểu để tách thửa. Trong ảnh: Một khu đất đã phân lô, tách thửa tại huyện Hóc Môn. Ảnh: HOÀNG GIANG

Chỉ tách thửa đất ở dưới 2.000 m2

Về trường hợp tách thửa đất ở có quy mô dưới 2.000 m2, trước đó Sở TN&MT đề nghị “phải lập dự án theo quy định Luật Nhà ở”.

Sau đó, Sở Tư pháp cho hay quy định này chưa rõ cơ sở pháp lý để bắt buộc người sử dụng đất thực hành.

Tại dự thảo vừa rồi, Sở TN&MT không đưa quy định trên vào nhưng dự thảo lại quy định giới hạn quy mô được tách thửa “dưới 2.000 m2”.

Theo quan điểm của Sở Tư pháp, chưa có cơ sở để giới hạn quy mô thửa đất tách thửa là dưới 2.000 m2, việc quy định này cũng không thuộc thẩm quyền của UBND TP chỉ được quy định về quy mô tối thiểu để tách thửa. Sở Tư pháp đề nghị bỏ nội dung trên.

“Để hạn chế tình trạng lợi dụng việc tách thửa để chuyển nhượng nhặt nhạnh đất để lập phương án tách thửa nhỏ, kinh doanh bất động sản hình thành các khu cư dân chưa bảo đảm hạ tầng, đề nghị UBND TP giao Sở TN&MT có văn bản đề nghị Bộ TN&MT sửa đổi, bổ sung các văn bản ở trung ương để TP có cơ sở thực hành” – Sở Tư pháp kiến nghị.

Tôi thấy Sở TN&MT cho rằng hấp thu góp ý nhưng nội dung mới có thể gây gian truân hơn cho người dân. Nếu theo sự lựa chọn lọc của Sở, một thửa đất xin tách làm hai thì quy mô ban sơ phải có ít nhất là 100 m2 và chiều rộng hơn 6 m (tại khu vực 1), 160 m2 và chiều rộng hơn 10 m (tại khu vực 2). Đây là con số khá lớn, không nhiều trường hợp phục vụ nổi ở cả hai khu vực.

Ông Đào Công Tuyến,phường Thạnh Lộc, quận 12, TP.HCM

Tuy nhiên, Sở TN&MT cho rằng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) ủng hộ nội dung này. Cơ sở để quy định đất ở trên 2.000 m2 phải lập dự án là khởi hành từ thực tại, điều kiện của TP có nhiều khu đất quy mô từ 2.000 m2 đã tách thửa đều hình thành đường liên lạc và khu nhà đất không đồng bộ, chưa kết nối hạ tầng không bảo đảm chỉ tiêu quy hoạch như đường liên lạc nhỏ, không có cây trồng, công trình xã hội.

“Luật Đất đai chuẩn y UBND TP quy định quy mô tối thiểu được tách thửa thích hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Qua rà soát thực tại, Sở dự thảo theo hướng chỉ giải quyết tách thửa đất ở có quy mô dưới 2.000 m2 là thích hợp với điều kiện, tập quán và đề nghị đặt ra cần phải quản lý của TP” – Sở TN&MT trình bày.

Sở Tư pháp đề nghị đất “xây đắp mới” được tách thửa

Với trường hợp đất ở thuộc quy hoạch “cư dân xây đắp mới” đang gây nhiều ách tắc, Sở Tư pháp đề nghị giải quyết cho tách thửa để bảo đảm quyền, lợi ích hợp lí của người dân. Theo Sở Tư pháp, về bản tính thì đất ở thuộc các quy hoạch này vẫn là đất ở. Nếu không chuẩn y người dân tách thửa thì chưa bảo đảm về cơ sở pháp lý và hạn chế lợi quyền của người dân.

Trong khi đó, Sở TN&MT cho hay Luật Đất đai quy định đất được quy hoạch chỉnh trang hoặc xây đắp khu thành phố mới, khu cư dân nông thôn thì Nhà nước chủ động thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư thực hành.

“Theo quy định trên thì quy định không cho tách thửa đất ở thuộc quy hoạch cư dân xây đắp mới là thích hợp” – sở này lý giải. Tuy nhiên, Sở TN&MT cho hay để bảo đảm lợi quyền người dân, Sở đã nghiên cứu, bổ sung quy định “trường hợp đất ở xây đắp mới, đất sử dụng hổ lốn mà sau ba năm không thực hành quy hoạch thì được tách thửa”.